Desde el 1 de enero de 2022, entró en vigor la Ley 11/2021 de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal que cambia ciertos impuestos de las transacciones inmobiliarias.
Es el caso del Impuesto sobre el Patrimonio (IP), el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que ya no es el valor real de un inmueble el que determina sus bases imponibles, sino su valor de mercado. Y ¿cómo se determina este valor de mercado? A partir del valor de referencia inmobiliario fijado por la Dirección General del Catastro. De esta manera, cada año que transcurra el organismo fijará un nuevo valor de forma simultánea para todos los municipios.
Pero, ¿cómo afecta esto al contrato de arras?
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un documento que se firma durante la compraventa de una vivienda. En él, tanto el comprador como el vendedor manifiestan su voluntad de llevar a cabo la operación y se comprometen a finalizarla en un plazo determinado. A su vez, el comprador entrega una suma de dinero para reservar la vivienda y demostrar al vendedor su voluntad de adquirirla.
Tipos de arras:
Existen tres tipos de contratos de arras y se diferencian, principalmente, por las consecuencias que implica su incumplimiento. Sin embargo, la mayoría de los vendedores y compradores de viviendas utilizan el contrato de arras penitenciales.
- Arras penitenciales: la entrega de una suma de dinero para reservar la propiedad, que funcionará como indemnización si se rompe el contrato. Si el comprador incumple con el contrato, podemos retener la señal.
- Arras confirmatorias: la entrega de una señal, pero esta no funciona, necesariamente, como indemnización si se rompe el contrato. No establece de forma clara las penalizaciones. En caso de incumplimiento, la parte afectada puede exigir la venta o una indemnización por daños y perjuicios, pero hay que demandar y el juez decidirá la penalización.
- Arras penales: la entrega de una señal, que funcionará como indemnización si se rompe el contrato. Establece penalizaciones, pero podemos exigir la venta. Es decir, podemos quedarnos con el dinero de las arras o pedirlas por duplicado y, además, demandar para que el contrato se cumpla.
Una vez visto que es un contrato de arras y los tres tipos de arras que existen, veamos la importancia que tiene revisar el valor de referencia de un inmueble antes de firmar este tipo de documento.
La importancia de comprobar el valor de referencia de un inmueble antes de firmar un contrato de arras
Si el valor de referencia de la vivienda es superior al precio que se deberá pagar por ella, deberás pagar más de lo que tenía previsto por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Por esta razón, si no tienes capacidad de asumir el sobrecoste, que en algunos casos puede suponer varias decenas de miles de euros, la operación puede fracasar. Esto, como hemos explicado anteriormente, significa la pérdida de la vivienda, pero también del dinero que se entregó como señal al firmar el contrato de arras.
La otra alternativa para el comprador es hacer frente al incremento, siempre y cuando pueda permitírselo financieramente. En ese caso, tendrás la posibilidad de impugnar a posteriori el valor de referencia que se le haya computado en su autoliquidación del ITP. De esta manera, puede que Hacienda te devuelva el dinero.
Por lo tanto, si estás pensando comprar una vivienda, lo mejor es que vayas de la mano de un experto en compras inmobiliarias, ya que te ahorrarás muchos disgustos de este tipo.
*Para no tener ninguno de estos inconvenientes a la hora de comprar un inmueble, lo mejor es que cuentes con expertos profesionales en compras. En Property Buyers by SomRIE, además de ser expertos en compras inmobiliarias, contamos con un departamento legal que te ayudará con cualquier trámite que sea necesario para que la transacción se realice de forma segura.
