¿Te estás planteando invertir en Madrid, pero no sabes por dónde empezar? Te lo ponemos fácil. Ángel García, Personal Shopper Inmobiliario en Madrid te cuenta cómo invertir en un sector que ahora mismo es un valor refugio para tu dinero.
Invertir en el sector inmobiliario es aparentemente sencillo. Compro, alquilo y luego vendo. Lo puede hacer cualquiera. De hecho, mucha gente se lanza a la aventura de invertir sin tener conceptos claros de qué es una inversión o desconociendo por completo el sector inmobiliario, y a veces sale bien. olfato e instinto.
Pero, otras veces no sale tan bien como se pensó. Hemos visto y analizado operaciones de personas que deciden invertir por ellas mismas sin el conocimiento necesario obteniendo rentabilidades muy por debajo de las que deberían haber obtenido.
El quid de la cuestión es precisamente ese: saber cuánto se gana en términos de rentabilidad. Por ello, voy a exponer varios errores que personas ajenas al sector y, no tan ajenas, suelen cometer cuando invierten en el sector inmobiliario.
No definir el propósito de la inversión
¿Para qué quieres invertir? ¿Qué riesgos estás dispuesto a asumir? ¿En qué plazo de tiempo? Algunas personas que se lanzan a la inversión no se realizan estas preguntas y enfocan de un modo erróneo la inversión.
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Por ejemplo: si tu objetivo es tener una renta complementaria a largo plazo y con poco riesgo, el tipo de propiedad a comprar, la rentabilidad y la operación en sí misa es diferente respecto a otro tipo de inversión a corto plazo.
No obtener la rentabilidad adecuada
En ocasiones, se hacen operaciones cuyas rentas obtenidas estaban muy por debajo de las que deberían haber tenido.
Por ejemplo: hemos visto operaciones con rentabilidades del 2% y del 3% en Madrid que podrían haber llegado al 6% fácilmente dando otro enfoque a la inversión.
Obviamente se obtiene dinero, el problema reside en poder definir cuánto, es decir, el reto es obtener la máxima rentabilidad posible para un determinado tipo de inversión, si no se cumplen estos objetivos de rentabilidad, es posible que existan en el mercado otras opciones de inversión más interesantes a igual nivel de riesgo. Por ejemplo, un fondo de inversión de renta fija.
Veamos los motivos para invertir con asesoramiento de un profesional del sector:
- Captación. Uno de los secretos es comprar bien. Comprar bien significa hacer una oferta en base al valor teórico de las rentas que vamos a obtener, teniendo en cuenta nuestro objetivo de rentabilidad y las características de inversión previamente definidas. Encontrar propiedades que se adapten a estos requisitos es muy difícil, requiere de una búsqueda activa a pie de calle, a través de contactos y a través de otros métodos que muchos inversores particulares no van a poder encontrar, o les va a resultar difícil si no dedican el 100 % de su tiempo. No comprar de esta forma implica que comprarás más caro o por un valor que no se adapte a tus objetivos de inversión lo que hará que la rentabilidad de tu inversión disminuya.
- No incluir en el análisis de tu inversión conceptos clave. Si conceptos como flujo de caja, ratio de ocupación, rentabilidad bruta, Exit Yield, tasas de descuento, CAPEX, ROI, VAN, TIR, etc… ¿Te suenan a chino? Entonces, es posible que el cálculo de tu inversión se vea distorsionado a la baja y quizá en ese caso hubiera sido mejor invertir en otra cosa.
- No hacer un análisis de viabilidad. Vale, los números te dan ¿Pero has tenido en cuenta si la operación más allá del papel es viable? Por ejemplo, si quieres comprar una vivienda en Carabanchel en Madrid, que tipo de vivienda comprarías, ¿dos o tres dormitorios? ¿Cómo calcularías si hay demanda para ese tipo de vivienda en Carabanchel? Puede ser que la demanda sea de 4 habitaciones y tú hayas comprado de dos, lo que implica que tengas desocupado el piso medio año y tengas que rebajar el precio del alquiler perdiendo así rentabilidad. ¿Cuál es el perfil comprador? ¿Qué capacidad económica tiene? ¿Tienes competencia? ¿Que barrio tiene potencial revalorizador? ¿Qué aspectos influyen en la revalorización?
- No conocer fundamentos de construcción. En numerosas ocasiones la propiedad necesita una actualización o reforma para poder ponerla en el mercado. Obviamente, cualquiera puede hacer una reforma en su casa sin tener conocimientos de construcción, pero como estamos hablando de una inversión, cualquier Euro cuenta, por lo tanto, sí sería conveniente que supieras de precios, de costes de obra y de ejecución de obra simplemente para saber si lo que estás haciendo es a un coste razonable.
- No saber calcular el valor de una propiedad una vez reformada. Ligado con el punto anterior está este. Cuando se hace una reforma en una propiedad, esta debe ser de tal forma que le agregue el máximo valor posible para que el futuro comprador objetivo la compre en condiciones de valor de mercado. Por ejemplo, si te gastas mucho dinero en hacer una reforma de altas calidades en un barrio cuyo perfil comprador es bajo, es probable que tu rentabilidad descienda mucho porque te cueste mucho colocar ese producto en el mercado ya que el valor de tu propiedad esté fuera de lo que el mercado esté dispuesto a pagar.
- No incluir en el cálculo de tu rentabilidad los impuestos que hay que pagar. Si eres persona física, y, por ejemplo, compras una vivienda de segunda mano, tienes que pagar el Impuesto de transmisiones patrimoniales. Cuando poseas esa vivienda, debes pagar el IBI y otros impuestos municipales, cuando vendas esa vivienda debes pagar la plusvalía municipal. Si no has tenido en cuenta estos impuestos la rentabilidad neta de tu inversión también puede resentirse.
- Comercialización. Vender o alquilar una propiedad no es tarea sencilla. Requiere hacer una serie de actividades de Marketing para que se venda en el menor tiempo posible al mayor precio posible. Si no diseñas una buena estrategia de marketing y se demora mucho la venta, pierdes ese coste de oportunidad de obtener tu dinero antes y ponerlo a rentar en otra operación.
Invertir en el sector inmobiliario es una muy buena opción, proporciona ganancias mensuales mientras el bien en sí gana valor, a un riesgo moderado. Sin embargo, como hemos visto, no es tan sencillo como parece, y el éxito de la operación depende de hacer un buen análisis y unos buenos cálculos. En ese sentido la ayuda profesional es fundamental.
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