Cuando buscamos comprar un inmueble mediante una hipoteca, existe un factor de riesgo que poca gente tiene en cuenta y que, sin embargo, es muy importante, la devolución de las arras, en caso de que el banco no nos conceda la hipoteca.
Por eso mismo, hoy vamos a ver qué podemos hacer para que esto no suceda.
¿Qué son las arras?
En el mercado inmobiliario existe una forma de reservar o apartar la vivienda que deseas comprar mientras realizas todos los trámites con el banco para optar a financiación vía hipoteca. Las arras son un importe de dinero que se adelanta al vendedor en señal de garantía y compromiso a efectos de llevar a cabo el compromiso de compra. También se conoce como señal o anticipo.
Es normal que previo a la compraventa, ambas partes realicen un contrato previo mediante el cual firman la obligación de comprar y vender, respectivamente. En este contrato fijan, además del precio, las demás condiciones de la compraventa, así como una fecha para la terminación del mismo.
¿Qué es el contrato de arras?
Como hemos visto, la entrega de este dinero en concepto de anticipo constituye un contrato en sí mismo. Al igual que ocurre con el resto de contratos de compraventa, en el contrato de arras debemos incluir nuestros datos personales, la información sobre el inmueble (incluyendo detalles y características), el precio final y la forma de pago, la fecha límite en la que vamos a efectuar la compra final, los impuestos que afecten a la propiedad, los gastos asociados a la venta y las arras o señal (el importe que se entregará en concepto de arras).
Arras penitenciales
Es el contrato más habitual. En este caso permiten desistir libremente del contrato a cualquiera de las partes, es decir, la firma de dicho contrato no supone ni una obligación a vender ni una obligación a comprar, pero si supondrá una penalización:
- Si es el comprador quien incumple su compromiso de adquirir el bien, perderá la cantidad aportada en concepto de arras o señal.
- Si es el vendedor quién incumple su compromiso de transmitir el bien, devolverá al comprador el importe de las arras por duplicado.
Arras confirmatorias
Básicamente, las arras confirmatorias son un anticipo del precio total que las partes acuerdan en el contrato de compraventa.
Es como una primera entrega o el primer plazo del precio. Por tanto, la cantidad entregada en concepto de arras confirmatorias se imputan al precio final.
En caso de incumplimiento, el perjudicado podrá elegir entre dos opciones:
- Exigir el cumplimiento de la obligación y solicitar intereses.
- Resolver la obligación y solicitar una indemnización por los daños causados más intereses.
Arras penales
En caso de incumplimiento por una de las dos partes, se perderían las arras o tendrían que abonarse por duplicado a la parte perjudicada, pudiendo exigir igualmente el cumplimiento del contrato, es decir, no permiten desligarse del mismo.
En el caso de incumplimiento de contrato, el importe estipulado como arras penales, se descontaría del precio final de compraventa, tal y como sucede también con las arras penitenciales.
En esta modalidad de arras, el dinero entregado supone una garantía por lo que se activan en caso de incumplimiento del comprador o el vendedor con efectos jurídicos:
- Si incumple el vendedor, deberá devolverlas por duplicado o el importe acordado.
- Si el que incumple es el comprador, perderá la cantidad entregada o pagará al vendedor lo que hayan pactado.
¿Qué sucede con las arras si el banco no nos concede la hipoteca?
Ahora vamos a responder la pregunta que te ha llevado a leer este artículo, ¿en caso de que no te concedan la hipoteca pierdes las arras? La respuesta está en el contrato, y es que como hemos visto en las diferentes modalidades de contrato de arras, que es fundamental realizar este contrato previo de la forma más detallada posible para que no haya malentendidos.
Muchas personas subestiman el poder de este contrato por ser un preacuerdo; sin embargo, el contenido de este es lo que va a determinar si vas a perder o no tus arras.
Cuando estés en el proceso de negociación y llegue el momento de la firma, debes leer cuidadosamente el contrato y ver si existe una cláusula que haga referencia a este punto.
En caso de que no exista dicha cláusula, antes de entregar el importe de las arras al vendedor, podrás solicitar al mismo que incluya una cláusula que de manera clara exprese que en caso de no concesión de la hipoteca por parte del banco, el vendedor deberá devolver de forma íntegra el importe adelantado.
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