Hemos decidido compra una vivienda e incluso hemos encontrado la vivienda ideal, pero tiene una hipoteca pendiente. Lo primero que se os vendrá a la cabeza al saber que tiene la hipoteca pendiente es: ¿puedo comprar una casa que está hipotecada?
La respuesta es sí. De hecho, es más común de lo que pensamos. No obstante, para aclarar todas las dudas que te pueden surgir sobre esta cuestión, hemos querido realizar un artículo detallando todas las posibilidades que tienes para poder comprar.
Comprar la vivienda al contado
Puede que como compradores tengamos suficientes ahorros para hacer frente a la operación pagando al contado. En este caso, se harían dos cheques (todo ante notario, claro). Uno destinado al banco acreedor de la hipoteca y otro para el vendedor, con el resto del importe.
Lo veréis más claro con un ejemplo: queremos comprar al contado una vivienda de 100.000 €, pero esta aún tiene una carga hipotecaria de 80.000 €. Como queremos adquirirla pagando al contado haremos un cheque de 80.000 € para el banco y los 20.000 € restantes serán para el vendedor.
Subrogación hipotecaria
Cuando hablamos de subrogación hipotecaria podemos hablar de dos casos:
- Subrogar el acreedor: esta situación se da cuando el préstamo hipotecario se muda de banco, es decir, que el mismo titular seguirá pagando la deuda, pero en otra entidad.
- Subrogar el deudor: cuando queremos cambiar el titular del préstamo, pero seguir en el mismo banco y con las mismas condiciones recurriremos a una subrogación de deudor. Igualmente, la entidad financiera en cuestión deberá aceptarnos como nuevos deudores, cosa que decidirá con un estudio de riesgos de la misma manera que lo hace en cualquier concesión de un préstamo.
Si finalmente decidimos quedarnos con el mismo banco y nos convertimos en titulares de la hipoteca existente, pero, las condiciones no nos encajan del todo, siempre podemos recurrir a la novación. Este es un nuevo trámite que se sumaría a la subrogación. Debe también hacerse ante notario y, además, conlleva costes adicionales.
La ventaja de subrogar es que te ahorras el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que puede suponer el 1,5% del total de la hipoteca y también algunos gastos de notaría y registro.
Realizar una nueva hipoteca
Puede suceder que no estemos interesados ni en las condiciones ni el banco donde el vendedor tiene su hipoteca. Por lo tanto, el vendedor deberá cancelar la hipoteca y nosotros constituir una nueva hipoteca.
Como has podido comprobar comprar una vivienda con una hipoteca pendiente no es algo imposible, sin embargo, te aconsejamos tener cuidado si vas a realizar la transacción inmobiliaria de esta manera. Y, si finalmente te decides a realizar esta operación, lo mejor es que te dejes asesorar por un experto en compras inmobiliarias, alguien que conoce muy bien el mercado inmobiliario y que te aporte confianza y seguridad en la transacción.
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