Uno de los principales problemas de comprar en zonas rurales son las distintas variables que podemos encontrarnos y que pueden decidir que una finca sea muy interesante o un problema comprarla.
De hecho, encontrar la finca ideal, es un trabajo complicado, que conlleva muchas horas de dedicación y gasto, pero que una vez encontrada solo hemos conseguido el 50% del objetivo.
La otra mitad se basaría en la documentación y los citados vicios ocultos.
Marcos González, Personal Shopper Inmobiliario en Asturias y experto en este tipo de compras, nos explica cuáles son los vicios ocultos más comunes en las fincas y que hacer con ellos.
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Aspectos fundamentales en los que fijarse antes de comprar una finca
Inspección y revisión de la finca
Es fundamental realizar un buen trabajo de inspección y revisión de la finca. Por ejemplo, puede haber casos en los que una finca pegada a otra y que parecen completamente iguales puede que no lo sean y haya una diferencia entre ellas de cinco o 10 veces de valor.
*Un caso real de unos clientes: unos clientes nos han llamado estos días, y nos han contratado para cerrar la compra de una finca que parecía perfecta, tenía todo lo necesario. Sin embargo, no se dieron cuenta de que el acceso era estrecho con muros de piedra a los lados y que no pasaban los camiones. El problema es que esto conlleva un sobrecoste a la hora de negociar con el constructor para hacer la casa de entre un 20 a un 25% más.
Orientación
La orientación es uno de los asuntos más importantes a la hora de comprar y más en estos tiempos que corren con la subida del precio energético.
La mejor orientación es la Sur, ya que de esta manera nos dará el sol todo el día. Sin embargo, el rayo más importante de sol es el de primera hora de la mañana.
Fincas colindantes
Otro asunto importante son los colindantes y, sobre todo, la delimitación de la parcela cuando no hay una limitación física. En cao de no existir, recomendamos obligar a los vendedores que la marquen muy bien y después nosotros hacer una revisión con los vecinos para comprobar que está todo perfecto, y no hay ninguno con el que podamos tener problemas.
Es posible, de esta manera, que si por algún casual tiene algunas diferencias con vecinos al poner las marcas, puedan ir a cambiarlas o a tirarlas, y de esta manera enterarnos de que tienen problemas con un lindero.
Ganaderías
Fuente: Google Earth. Ganadería
Es importante no estar muy cerca de una ganadería, sobre todo de vacas de leche, que aunque obviamente tenemos que respetarlos porque estaban ahí antes que nosotros, es recomendable no comprar una finca cerca, ya que conllevaría malos olores, ruidos de la maquinaria y muchas moscas en verano.
Vecinos
Una de las cuestiones relevantes que comprobamos, son los vecinos, porque si nos toca un vecino problemático pegado será un problema diario.
Por lo tanto, hay que comprobar quienes van a ser los vecinos y si vamos a poder mantener una relación cordial con ellos.
Servidumbres de paso, ¿qué son?
La servidumbre de paso es un derecho real, que limita la propiedad de una finca, para que se pueda salir o entrar a otra finca.
La servidumbre de paso se regula en el Título VII (de las servidumbres) del Código Civil, Capítulo II (de las servidumbres legales), Sección 3ª (de la servidumbre de paso), entre los artículos 564 y 570.
TIPOS DE SERVIDUMBRES:
Según el Código Civil, las servidumbres pueden clasificarse en:
- Continuas o discontinuas: según si dependen de actos humanos y se constituye una vía permanente o no.
- Aparentes o no aparentes: existen signos físicos que hacen reconocible la servidumbre a simple vista
- Prediales (accesorias) o personales: si el beneficio es otro inmueble o una persona o comunidad.
- Positivas o negativas: si el predio sirviente está obligado a hacer o no hacer algo.
- Legales o voluntarias: si la servidumbre se constituye por obligación legal o si hay acuerdo entre las partes.
Aspectos fundamentales que hay que revisar en la documentación de una finca
La documentación es algo que tanto en fincas como en casas es muy común que esté mal registrado, con menos metros cuadrados, mal catastrado, sin escritura, con hijuela, y ahí es donde tenemos que realizar un gran trabajo legal, y poder conseguir que se inscriba bien.
Por otro lado, y no menos importante, es el tema urbanístico. Debemos realizar una visita al Ayuntamiento para comprobar en qué situación está el plan general, ante un posible cambio, y que la finca cumpla con todo y que expliquemos cómo está la parte legal de la documentación, para no tener ninguna sorpresa en el futuro.
Fuente: Google Earth. Ejemplo de finca en la que se iban a construir dos chalets, que finalmente no se pudo hacer porque lleva una tubería de agua de una sección de un metro que es la que lleva el agua a Gijón y en el Ayuntamiento no aparece la servidumbre de paso, pero pudimos averiguarlo gracias a un vecino.
Debemos comprobar en el Ayuntamiento que todo es correcto, es decir, que las mediciones que hemos realizado con los técnicos estén bien y se encuentre todo en el catastro, porque si no podríamos tener problemas.
Como has podido comprobar, es muy importante tener claros todos estos puntos, sobre todo, antes de dar las arras. Hay que fijarse muy bien en lo que se firma, ya que muchas inmobiliarias o particulares no incluyen cláusulas que nos podrían hacer recuperar las arras en el caso de que algo estuviese mal.
En este tipo de compras es fundamental ir acompañado de un profesional para que no haya ningún tipo de complicación en la compra.
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