La compra de vivienda es, seguramente, la mayor inversión que vayamos a hacer en nuestras vidas, y su importancia financiera hace necesario que, como consumidor, se conozcan todos los derechos y obligaciones que giran en torno a la operación.
Vamos a analizar brevemente alguno de los muchos derechos que tiene el comprador.
Derecho a una publicidad lícita
Este derecho recogido en la Ley de Consumidores y Usuarios (Ley 18/2007, de 28 de diciembre), y más concretamente en el artículo 58.3 establece la obligatoriedad de que los anuncios de las viviendas sean veraces, que no oculten datos fundamentales de los objetos a los que se refieren, y no induzcan o puedan inducir a los destinatarios a ningún error con repercusiones económicas.
Tenemos que tener presente que, en la publicidad de un inmueble, deben constar datos como:
- La localización.
- El estado de construcción.
- Superficie útil construida.
- Número de colegiaciones del Agente de la propiedad inmobiliaria.
- La letra del Certificado energético.
- La cédula de habitabilidad en las Comunidades Autónomas donde dicho documento es obligatorio.
Con todos estos datos, seremos capaces de empezar a visualizar la ansiada compra del inmueble.
Derecho a informarse sobre la vivienda
¿Cómo puede el futuro comprador conocer las características físicas, urbanísticas, así como las cargas o limitaciones que afectan a ese inmueble?
A través de la nota simple registral y la certificación catastral, se podrá estudiar y valorar la viabilidad del inmueble y de su posterior opción de compra. Es el documento básico para conocer la situación jurídica del inmueble.
Las circunstancias urbanísticas las podremos conocer a través del Certificado de Aprovechamiento Urbanístico, especialmente recomendable en el caso de estar interesados en compra de fincas rústicas, parcelas, viviendas en urbanizaciones, y en cualquier caso en viviendas aisladas.
Derecho a cláusulas no abusivas
Todo comprador tiene derecho como consumidor a negociar individualmente los pactos y cláusulas que le vincularán en la futura compra, y que no le causen un desequilibrio respecto de la parte vendedora. Dicho derecho se encuentra también recogido en la ley de Consumidores y Usuarios.
Derecho a escoger notario
El comprador tiene derecho a escoger el notario con el que se firmará la Escritura Pública de compraventa. No obstante, no puede tratarse de una decisión arbitraria. El notario debe estar ubicado en la propia localidad de la vivienda, o en cualquiera de las localidades donde el comprador y vendedor tengan su domicilio.
No se debe permitir la imposición del notario por parte del Promotor inmobiliario, actitud muy extendida, y que conlleva la nulidad de dicha cláusula.
Derecho a que la entrega de toda la documentación
Relativa al inmueble, y la que es obligatoria para la firma de la Escritura Pública de compraventa con la antelación suficiente.
Derecho al saneamiento por vicios ocultos o por evicción
Cuando se compra un inmueble y tenemos la posesión del mismo, pueden surgir circunstancias o problemas que produzcan un menoscabo en nuestra posesión pacífica del inmueble.
Las reclamaciones más comunes son las del saneamiento por vicios ocultos. Son vicios o defectos que no se ven aparentemente, pero que hacen que el inmueble no sirva para el uso al que estaba destinado, o que, disminuya el uso, de tal manera, que si el comprador los hubiera conocido, no la habría comprado o hubiera ofrecido un precio menor.
También se producen reclamaciones de saneamiento por evicción. Es decir, compramos un inmueble, y posterior a la compraventa, se nos priva total o parcialmente de dicho inmueble, por sentencia judicial o administrativa. Un tercero tiene un derecho preferente o mejor que el que ostenta el adquirente. El vendedor o sus herederos, tienen la obligación de responder frente al comprador de la privación de la cosa comprada.
Al igual que el comprador tiene estos derechos, también tiene la posibilidad de exonerar el cumplimiento de alguno de los derechos.
El comprador puede exonerar al Notario de solicitar, unos días antes de la firma de la Escritura, la nota simple de la finca registral. Ya sea porque el comprador ya haya obtenido la nota simple, ya sea por sí mismo o por el Personal Shopper que le asesora, o bien porque, el comprador entienda que le es suficiente los títulos anteriores…
Se puede exonerar al vendedor de entregar el certificado del estado de deudas con la Comunidad de Propietarios.
Y, la exoneración, que más nos puede sorprender es la de saneamiento por vicios ocultos de los inmuebles que venden los bancos o entidades financieras.
Lo que el comprador debe tener en cuenta es que, la compra de una vivienda requiere de la intervención de un profesional que le asesore, es decir, necesita ir de la mano de un Personal Shopper Inmobiliario.
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