Enrique Moliner y Giovanni Giacomini son arquitectos técnicos en Property Buyers by SomRIE. Por eso mismo, hemos querido contar con su ayuda y experiencia para responder a las preguntas más frecuentes sobre pisos de segunda mano, obra nueva, chalets y fincas para que podáis tomar la mejor decisión de compra.
P: ¿En qué consiste la comprobación técnica de un inmueble?
E: En primer lugar un arquitecto o una arquitecta técnica de nuestro grupo tiene que ir a la vivienda y, básicamente, debe comprobar la superficie, que cuadre, instalación eléctrica, que no haya que hacer grandes reformas, que no haya grandes derramas, comprobar fachadas, elementos comunes del edificio, no solo de la vivienda y mirar que no tenga procesos patológicos importantes. Y, sobre todo, si procede dar recomendaciones a nuestro cliente sobre procesos que hay que hacer para subsanar estos temas.
P: ¿Quién elabora el informe técnico?
E: El informe técnico lo elabora un técnico competente, normalmente arquitecto o arquitecto técnico. Hoy en día en nuestro equipo somos varios. Aún así tenemos un protocolo establecido para todos los agentes que ya saben modificar cuatro temas.
P: Si compro una casa para entrar a vivir y veo que está en perfectas condiciones, ¿no se necesita el informe técnico?
E: Bien, aparentemente aunque esté en perfectas condiciones a simple vista, siempre una casa o un piso, yo creo que necesita un informe técnico, ya que puede haber vicios ocultos, ya sea en un chalet con los temas catastrales o temas urbanísticos, o en un piso hay que contar con el edificio, encontrar las posibles derramas que puede haber en las fachadas, y cubiertas, mediante la ITE u otros documentos. Y eso aparte puede facilitar la negociación del precio de la vivienda.
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P: ¿Hacéis reformas?
E: Nosotros intentamos hacer que nuestro cliente tenga la máxima satisfacción con el proceso de compra. Si la vivienda que compramos necesita reforma, pues es un servicio añadido. Podemos asesorar y también llevarla a cabo a través de colaboradores.
P: Si compro sobre plano, ¿no puedo contar con servicios técnicos de Property Buyers?
G: Sí, claro, puedes contar con los servicios técnicos de Property Buyers, porque lo más complicado a la hora de comprar un piso sobre plano es comprender realmente cuál es la distribución de la vivienda. Así que si quieres estar seguro que las dimensiones del piso que vas a comprar son realmente las que estás buscando, te aconsejamos contratarnos.
Por ejemplo: realizando la reforma que tú tienes en la cabeza a pedir a tu promotor, ¿podrás tener la cocina que deseas? A la hora de comprar una vivienda en plano, lo más complicado es tener muy claro cuáles son los metros cuadrados que corresponden a tu vivienda y los metros cuadrados que corresponden a las partes comunes.
P: Quiero comprar un terreno y construir una casa. ¿Me podéis ayudar?
G: Sí, por supuesto, te podemos ayudar. La primera cosa que hay que comprobar si se compra un terreno es saber exactamente cuántos metros cuadrados se pueden construir, cuántas plantas tendrá tu nueva casa, si se puede pegar o no tanto a la carretera como al vecino, al edificio más cercano.
Así que lo importante cuando se compra un terreno, antes de realizar una oferta, es comprobar a través de la cédula urbanística la viabilidad tanto urbanística como geométrica de tu nueva casa.
P: En caso de que aparezca un vicio grave después de haber comprado una casa, ¿qué puedo hacer?
G: Primera cosa que hay que hacer es comprender si el vicio es tan grave como para impedir que tú puedas vivir en tu vivienda. Y saber también si la parte vendedora conocía o no este vicio. Porque puede que haya aparecido después de la compra.
Entonces lo mejor es llamar al departamento técnico, hacer una visita. El técnico realizará un informe y con ese informe se podrá contactar al departamento legal que decidirá las medidas a tomar.
P: ¿Cuáles son los 5 principales defectos para tener en cuenta a la hora de elegir un piso en España?
G: Yo creo que no existe un listado de defectos que se pueden encontrar en los pisos en España. Por esta razón hay que hacer un análisis técnico de cada vivienda. Conocer los defectos que puede tener una vivienda no impide que se pueda comprar. Es más, en algunas ocasiones también puede ser un motivo para poder negociar mejor el precio de compra.
Lo importante siempre es saber los problemas que tiene una vivienda, porque solo con el conocimiento se puede hacer una compra segura.
Un ejemplo que podemos encontrar si compramos un chalet es que a lo mejor nos parezca reformado y que está bien y no tiene ningún problema, pero hay que verificar si puede tener algún vicio urbanístico o catastral.
Estas son las dos cosas más comunes en España. Por ejemplo catastral podría ser que el bajo de la cubierta es utilizado como vivienda, pero realmente desde el primer momento el chalet no tenía esa parte como habitable. Entonces este es un problema que puede ser urbanístico, porque no tiene la licencia aunque a lo mejor compare en la visura catastral.
Otro tema bastante común en los chalets son las construcciones ilegales. Es decir, cerrar un porche en principio puede no dar ningún problema pero al día de mañana puede ser algún problema con un vecino. Si se compra una vivienda sin pedir hipoteca, no hay una tasación con lo cual no hay una comprobación por parte de un técnico si todo está bien urbanísticamente.
Otro problema típico es la piscina. Las piscinas son consideradas obras mayores y por esta razón tienen que tener un proyecto. Muchas piscinas son ilegales. No pasa nada a lo mejor hasta que lamentablemente pueda pasar algún accidente en esta piscina, o simplemente se vacía por una fuga de agua y se inunda una parcela de un vecino y en este caso el seguro no puede intervenir porque la piscina no es legal.
Tema de pisos: lo más frecuente son terrazas cerradas que no represente un defecto tala como para no comprar una vivienda, pero es bueno saberlo. En general, sobre todo en algunas partes de España tenemos construcciones en la última planta, cuando se ha roto un forjado y se ha ido a construir. Lo que realmente sería un desván sin autorización de la comunidad ni tampoco la autorización del ayuntamiento.
Como has podido comprobar nuestros expertos te pueden ayudar a comprar con toda la seguridad gracias a los informes técnicos que realizan para comprobar que el inmueble que vas a comprar no tiene ningún problema.
Si ya has encontrado la vivienda de tus sueños, pero, necesitas que un experto revise el inmueble, contamos con unos packs de garantía que harán que la compra sea un éxito.
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